입니다.
이제 해야할일은
현장답사/물건선정/권리분석
세가지 인데요 현장답사에 앞서 물건선정과 권리 분석 방법을 알아보겠습니다.
앞서 세부 페이지중 현황 조사서를 봤다면 임대차 목록은 이미 확인하셨을 것입니다.
이때 법원의 감정평가사는 해당 물건의 전입세대 열람 (해당 부동산 지번호수에 전입신고한 세대 목록)
을 해본상태로서 전입신고만 올라간 세입자가 그대로 있는 경우가 상당히 있습니다.
따라서 현장 답사 이전에는 정확한 권리 관계 분석이 힘든데요
현장답사는 아무래도 발품을 팔아야 하니 답사이전에 얻을수 있는 정보는 최대한 알아두는것이 좋습니다.
예제물건
이물건을 조사헤 보겠습니다. 물건으로 들어가 저위에 빨간 박스부분을 누르면 등기부등본을 온라인으로 발급받을수 있습니다.
이런화면이 나오기 이전에 보안 프로그램 몇개는 승인해 줘야 합니다.
익스플로러 브라우저를 추천합니다. 열람은 단순히 보는것이고 발급은 공신력있는 문서입니다. 제출할때 사용합니다. 우리는 조사만하면되니까 발급만 받아도 됩니다.
설치가 끝나고 발급/열람을 누르면 부동산 종류를 선택하고 동과 지번을 입력하면 등기부 등본을 카드 결재로 발급받을수 있습니다.
등기부 등본을 떼어봐야하는 이유
1. 선순위 근저당 혹은 그외의 등기된 권리관계를 확인하기 위함입니다.
개념정립이 부족한 분들을위해 쉽게 이해시켜드리자면 부동산의 등기부 등본은 침발라 놓은순위입니다. A 라는 부동산이 있습니다. B라는 은행은 A를 담보로 돈을 빌려줍니다. 그래서 B는 A의 등기부등본에 기록되게끔 근저당권(이부동산에 대출해줬음)하고 침발라놓은것을 부동산의 기록에 남겨두는 것입니다. 등기부등본은 건물 관계자가 아닌 아무나 떼어볼수 잇으니 2순위로 대출을 해주거나 전세권자가 들어올땐 확인하고(내가침발라놨으니) 들어오란뜻입니다.
2. 선순위는 왜 중요한가
A부동산에 가장 먼저 침을 발라놓은 사람 이 부동산 등기부에 올라갔다면 A부동산이 경매에 넘어갈태 가장 먼저 배당을 받아가는 사람이기때문입니다. A가 3억에 날찰되었는데 B는 2억을 빌려주고 그뒤에 전세가 2억이 있었다면 B는 먼저 2억을 전부 배당받고 전세입자는 남은 1억만 배당받을수 있게되는 것입니다.
낙찰자는 A부동산에 채무가 얼마나 있는지는 알필요가 없습니다. 건물을 담보로한 근저당권은 건물의 낙찰과함께 모조리 소멸되니까 걱정안하셔도 됩니다. 그럼 왜 우린 이 선순위를 중요하게 여길까요
우린 전세를 얻거나 월세를 얻을때 전입신고/확정일자를 받습니다. 이 전입신고와 확정일자는 부동산 등기부등본에 기재되지 않습니다. 따라서 전입신고 이후에도 해당 건물이 대출을 받는 사례가 종종 있으며 그렇게 경매 나오는 물건도 상당히 존재합니다. 그런데 이때 전입신고가 먼저되어있는사람은 자신의 보증금을 전액 돌려받지 않으면 집을 비워주지 않고 버틸수있는 "대항력" 이라는 중요한 권리를 얻습니다. 채무에는 경락이후에 채무가 소멸되든 말든을 신경쓸 필요가 없지만 이 전입신고는 "대항력" 이라는 요건때문에 주의해야 하는것입니다. 다만 이때 전입신고와 확정일자가 같은나렝 되어있는 세입자가 1순위라면 낙찰자는 낙찰금액이 이 세입자의 보증금을 웃돈다면 걱정할 필요가 없습니다 확정일자는 배당순위와 같으므로 1순위 배당을 세입자가 받고 낙찰시 집을 비워주게 됩니다.
그래서 우리가 조심해야하는 요건은 확정일자가 없는 "전입신고"만 빠른 세입자입니다.
선순위 전입신고일자가 있는 세입자가 있을때 우린 반드시 해당 부동산을 현장답사후에 면밀히 조사하고 입찰할 필요가 있습니다.
1. 등기부 등본을 떼고
2. 해당물건의 동사무소로 가서 전입세대 열람을 발급받는다.
3. 전입신고 일자와 등기부상 최초 근저당권의 순위를 확인하고 전입신고가 빠르다면
해당물건으로 방문하여 현장답사후 조사한다
몇몇분은 이렇게 생각할거에요 대항력있는 세입자가 있는 건물을 왜 봐야합니까
은행은 바보가 아닙니다 세입자가 선순위로 많은 전세금을 주고 들어온건물에 순순히 대출해 주는 은행은 없지요 따라서 선순위 세입자는 보증금이 적은 월세 입자거나 전입신고가 안빠진 유령세입자일 가능성이 상당히 높습니다. 따라서 선순위 세입자가 있다해서 100% 위험한 건물은 아닌것입니다.
등기부등본을 먼저 떼봤다면 현장답사 이전에 온라인 답사부터 해보겠습니다.
로드뷰 서비스를 이용한 간이 답사 입니다.
현재 네이버와 다음 로드뷰가 있지만 업데이트성의나 골목까지 표현된것은 다음 로드뷰가 네이버보다 더 자세히 잘 나와있습니다.
다음 검색창에 물건 주소를 쳐봅니다.
중앙의 화살표시를 클릭하면 큰지도가 나옵니다.
우측상단에 로드뷰를 클릭하고 볼지점을 찍습니다.
물건이 바로 보이는군요 세상참 좋습니다.
이 로드뷰와 지도 서비스를통해 물건의 수익율 접근선 평의성 주변 시설등을 파악할수 있습니다.
덧붙여 이것이 끝나면 해당지역 벼룩시장이나 교차로와같은 지역생활정보 신문의 인근 물건의 부동산 임대 시세를 전화로 조사하면 실제 현장 답사 이전의 모든 준비는 끝마쳐진 것입니다.
이제 지도를 출력하고 실제 현장답사를 가보겠습니다
다음편에 계속...
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