검색 목록에서 물건을 보는 방법을 알았다면 이제 다음부분으로 넘어가 봅시다.
임의로 적당한 물건을 골라서 한번 볼까요?
이물건을 클릭해 보겠습니다.
84.96 이면 30평대 아파트 이며 감정가액 1억 550만원 최저 경매가액이 1억 850만원으로
유찰은 한번 되었으며 다음 경매 일자는 3월 3일 담당 경매계는 2계군요
물건번호는 2013 타경 8462 입니다.
뭔가 복잡합니다만 읽어야 할부분을 알면 그리 어렵지 않습니다.
사건 기본내역부분에서 담당 경매계와 전화번호가 기재되어있으니 훗날 낙찰되면 해당 경매계에 진행 절차를 문의할수 있으며 개시 결정 일자는 2013년 6월 13일 이 물건의 경매가 6월 13일부터 시작되었다는 것입니다. 현재 날자가 2014 년 2월 28일인것을 감안하면 8개월가량의 시간이 흘렀는데요 이렇듯 경매는 모든절차가 오래 걸립니다. 한번한번의 유찰의 기간이 길다는것을 알수있습니다.
이부분에서 중요한것은 청구 금액
청구금액이 5천만원이 기재되어있군요 이물건의 감정가액이 1억 5500만원이니 1/3 정도의 부채가 이경매에서 청구되었다는 것입니다. 이것이 왜 중요한지는 부가 설명을 보시면 알수 있습니다
가끔 전세입자의 보증금이 클때 발생하는 "대위변제" 라는 사태 때문인데요.
대위변제란 사전설명을 찾으면 복잡하니 제가 간단히 정리해 드리겠습니다.
A 라는 싯가 1억짜리 부동산에 B 라는 1000만원을 빌려주었습니다. C 는 A 부동산에 채무가 많지 않으니 등기부 등본을 띠어보았지만 안전하다고 판단하고 A 물건에 대해 전세를 5000만원을 내고 입주했습니다.
그러나 이물건이 경매에 넘어갔고 B은행에 대한 부채가 1순위 이기때문에 이경우 경매에 넘어가면 C는 전세보증금을 날리게 되는데요 이때 C가 B은행에 1000만원은 값고 자신이 1순위 근저당권자가 되는것을 경매에서 조심해야할 대위변제 입니다.
낙찰자의 입장에선 후순위 채권자였던 C 의 전세 보증금은 고려하지 않고 낙찰 받았다간 선순위 세입자가 되어버린 C 의 대항력을 인정해 주는 사태가 발생하기 때문이지요
하지만 경매에서 이런일이 일어나는 경우는
1. 보증금이 어느정도 있는세입자
2. 선순위 부채가 작을것
3. 세입자가 확정일자가 없는경우 주로 발생
하기때문에
1. 임차인이 없는 물건
2. 주택이 아닌 물건
에대해서는 신경쓸 필요가 없는 사항이라는것도 알아두셔야 합니다.
배당요구 종기내역 : 이것은 경매가 시작하기전에 해당 물건의 주거/관련 자에게 수차례 경매 안내문을 발송하며 자신의 권리를 위해 배당요구를 하라는 안내를 해줍니다. 이때 전세 계약서 혹은 채권자/유치권자는 채권을 증명할수 있는 서류들을 들고 해당 담당 경매계에 찾아가 권리신고를 해야합니다. 하지만 무작정 권리신고를 받는게 아닌 배당요구를 할수 잇는 기한이 정해져 있는데요 그 기한이 언제까지엿는지를 명시하는 부분입니다 저 서류에선 2013년 8월 23일까지 배당요구를 받았다는 뜻입니다.
최근 입찰결과 : 가장최근에 경매에 올려진때를 말합니다. 2014년 1월 20일 최근 유찰이니 1달지 조금지나서 다시 경매에 올려진거라는 뜻이지요 반면 이 물건은 경매 개시 결정일은 2013년 6월 13일이니 7개월이 지나서야 경매에 넘겨졌다는 이야기입니다. 이것을 보면 한가지 재미있는 사실을 추론할수있는데요
두가지 입자엥 대한 팁을 드립니다.
세입자 : 경매 개시 결정일이 지난후 6개월이 지나도록 경매에 붙여지지 않앗으니 경매 개시 경정일이 통보되고 안내가되면 세입자는 집주인에게 자신의 보증금을따져보고 자신의 권리순위가 위험하다면 임대료를 내지 않는편이 좋습니다. 경매가 진행되는동안이라도 월세를 안내면 자신의 보증금을 그만큼 보존받을수 있는 가능성이 있기때문이지요
낙찰자 : 만약 임차인이 월세 세입자라면 위와같은 상황이 대부분 벌어지고 있으니 막상 낙찰을 받아보면 생각외로 보증금이 별로 남아 있지 않은 세입자들이 꽤 있습니다. 하지만 그들은 권리 신고할당시의 서류를 근거로 온전한 보증금을 청구할것이며 낙찰자가 이걸 안다해도 돈을 받을 권리는 전 건문주에게 있는것이니 상관 없는것 처럼 보이지만 이사실은 낙찰후에 세입자들과 협상할때 유리하게 작용됩니다. 돈 다떼인것처럼 말하는 세입자들도 생각외로 알고보면 별로 안떼인경우가 많다보니 이 사실을 집고넘어가면 그들을 내보내는데 한결 수월해 지기 때문이지요
채권자 : 이건물에 돈을 빌려준사람
근저당권자 : 이건물을 담보로 돈빌려준 사람
결국은 채권자나 근저당권자나 경매 낙찰자 입장엔 별반 차이는 없습니다. 채권자들끼리의 순위는 낙찰자가 신경쓸 필요가 없으니까요 낙찰자는 낙찰 대금만 납부하면 나머지는 경매계에서 순위대로 배분하여 나눠줍니다. 그런데 이물건의 경우 재미있는사실을 알수 있는데요
근저당권자가 [주식회사 우리은행] [주식회사 골드브릿지저축은행] 입니다.
우리은행정도의 제1금융권은 절대 아파트의 2순위 대출을 하지 않습니다. 따라서 저 겅물의 선순위 근저당권자는 1금융권인 우리은행으로 추측되며 이름만들어도 2~3금융권의 냄새가나는 골드브릿지는 아파트의 감정가액이 1억 5천이고 우리은행이 빌려준 돈이 많지 않으니 고이자를 받기위해 위험을 감수하고 추가대출을 해준 업체입니다. 당장의 낙찰엔 별일아닌거같아도 머리속에 담고있으면 유용한 지식이니 기억해두시기 바랍니다.
압류권자 : 건강보험공단 인데요 경매까지 내몰리는 사람의 경우 대부분의 공과금이 체납되기때문에 거의다 걸려있습니다 변제순위는 1순위근저당보다 높지만 금액이 크지 않으니 신경안쓰셔도 무방합니다.
오늘의 강좌는 여기까지~! 문의는 댓글로 하세요~
댓글