지난 시간에 이어 법원경매 세부 페이지를 배워보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
물건 상세 검색 페이지에서 저 사진을 클릭하면 물건의 사진 정보가 나옵니다 조사 기관에 따라 다르지만 보통 물건의 외주 전경 사진부터 위치사진가지 등록된 경우가 많습니다.
그리고 사진이 있는 아래쪽 붉은색 표기해둔 세개 부분 을 잘봐야 합니다
매각물건 명세서/현황조사서/감정평가서
사건상세조회는 경매 초기 물건 페이지 입니다.
매각물건 명세서
굉장히 중요한 정보가 있는곳입니다. 임대차 조사관계를 조사관이 조사한 내용과 최선순위 근저당일자가 잇습니다. 앞선 경매설명을 들으셨다면 이게 왜 중요한지 아실텐데요 최선순위 근저당보다 느린 거의 모든 임대차관계는 권리형성이 되지 않기때문입니다. 앞에서 설명했던 대위변제 부분을 제외한다면 이곳의 정보만으로도 대부분의 물건이 안전한지 안한지를 알수 있습니다.
현황조사서
이곳에서 주목해야 하는 부분은 부동산의 점유관계 조사입니다. 점유관계 미상 폐문부재로 점유자를 만나지 못해.. 어쩌구 적혀 있습니다. 모르는분들은 이것을보고 점유자가 미상이면 위험한게 아니냐 라고 여기시겠지만 부동산 경매에서 선순위근저당 이전에 신고된 전입신고만 없다면 물건은 안심해도 됩니다 1순위 근저당이 금액이 작다면 대위변제를 고려해야겟지만 1순위 근저당이 작은경우는 경매물건상 거의발생하지 않습니다. 그리고 이곳에 중요한 단어가 나옵니다 "전입세대열람" 부동산의 현장 답사이후에 꼭 떼어봐야하는 서류입니다. 부동산의 현장관할 동사무소에가서 경매 나온 증거 서류를주고 입찰의사를 밝히고 조회를 요청하면 떼줍니다.
현황조사서 심층 분석 - 이해를 돕기위해 다른 다세대 물건의 전입세대 열람을 가져오겠습니다
이랗게 복잡한 전입세대를 가진 건물이라해도 입찰자는 그다지 걱정할 필요는 없습니다. 이건물의 등기부 등본만 떼어보면 최초로 잡혀있는 부동산 담보대출 날자 이후와 이전을 나누어 이후에 있는 전입신고된 세입자는 신경쓸 필요가 없기때문입니다.
사실 아주 신경을 안쓰는건 아니고 선순위 근저당보다 느린 세입자는 한명당 100~500만원까지의 명도 비용이 발생할수도 있습니다. 하지만 지금까지 인도명령신청을해보고 강제 집행을 해본결과 단한명의 세입자도 인도명령이 시행될때까지 있는경우는 없었습니다. 사실 입장바꿔 생각해본다면 왜그런지는 쉽게 알수 있겠지요 법원에서 집달리가 방문하고 자신의 세간살림을 들어내는 경험을 하고싶은 세입자는 별로 없을 것입니다. 그런다고 본인이 돈을 받는것도 아니기때문에 낙찰자는 강경한 입장에서 명도를 요구할수 있으며 후순위 임차인은 대부분 법에 의한 집해잉 일어나기전에 소액의 이사비용 합의를 보게될수밖에 없습니다.
저도 이 포스팅을 하며 알게된 사실이지만 현황조사서에 선순위 근저당 일자는 는 담당 경매계에 따라 있을때도있고 없을때도 있습니다. 하지만 있든 없든 법원은 인터넷 자료는 법적으로 책임지지 않기때문에 어차피 낙찰자는 입찰전에 반드시 해당 물건의 등기부등본을 확인하고 선순위 근저당날자와 금액을 확인해야 합니다.
이것은 사건상세내역->의 기일내역 부분입니다.
기일내역
기일 내역 부분을 보면
경매의 유찰횟수와 경매 일시를 볼수 있습니다. 2014년 3월 3일 오전 10시로 표기되어있습니다.
저시간에 맞춰 해당 법정으로 간다면 저 물건을 입찰하실수 있는것이지요
감정평가 부분은 내용이 길어지는 관계로 다음 포스팅에 서술하겠습니다.
댓글