포스팅을 하다보니 소액임차인 우선변제권의 이야기가 나와 잠시 집고 넘어가는 시간을 가지겠습니다.
이는 적은 보증금에 입주할수 밖에 없는 영세 세입자를 위해 만들어진 법규이며 쉽게말해
5억짜리 건물에
3억의 1순위 근저당이 있고
2억의 전세입자가 있고
2000만원의 소액임차인 두명이 있다고치면
2014년 개정법 기준
서울 : 9500이하의 보증금을 가진 임차인 (3200만원까지 보장)
수도권/과밀억제권 8000만원에 2700만원 보장
입니다 다만 이때유의할점은 전입일이 2014년 이후 기준이니 이전의 전입자는 이전 법의 룰을
따르게됩니다.
따라서 위의 예시에서 억짜리 건물이 경매에 넘어가면
2000만원의 소액임차인 두명의 보증금은 최우선 변제권을 행사할수 있으며
5억의 매각대금중 4000만원이 먼저 소액임차인에게 나가게됩니다.
남은 4억 6천만으로 1순위 근저당권자가 3억을 가져가고
그후 남은 1억 6천만원으로 2억의 전세입자가 남은금액을 배당받게되는것입니다.
여기서 가장 억울한 입장은 당연히 5억에 낙찰이 됬음에도 자신의 보증금을 우선 변제 받지 못한 2순위
세입자가 가장 억울한 입장에 놓이게됩니다.
이게 정말 영세민을 위한 법규로 만들어져 그런분들을 구제하는 목적으로 쓰인다면 좋겠지만
실제 경매현장에서 이것은 악용되는 사례가 상당히 많음에 유의해야 합니다.
예시를 다시 들겠습니다.
2억건물주가 근저당을 1.5억을 잡고
2000만원짜리 세입자를 5명을 허위임차인으로 계약합니다.
3명의 임차인은 사실상 무료로 살고 계약서만 작성후 전입신고와 확정일자를 받은후
경매개시전에 권리신고를 마칩니다.
이건물은 2억에서 가치가 떨어져 1.5억에 낙찰이됩니다.
하지만 낙찰자는 건물주인이 다른 지인의 명의를빌려 낙찰받습니다.
건물주인은 신용불량자로 전락하고 채무를 값지 않습니다.
다른 지인은 1.5억을 낙찰대금으로 납부하고
5명의 허위임차인은 최우선 변제권을 행사하여 2000만원 * 5 1억을 우선 변제 받습니다.
1순위 근저당권자는 영문도 모른채 1.5억의 근저당권에 대한 빚을 5천만원밖에 변제 받지 못합니다.
허위임차인에게 수고비로 200만원씩을 댓가로 주고
이전 건물주는 명의를 빌려 여전히 건물주 행세를 합니다.
1.5억의 지출중 허위임차인으로 얻은 수익 9000만원은 회수 되었으니 실제로는 자신의 건물의
대출은 1.5억을 신나게쓰고 6000만원만으로 자신의 건물을 재입찰에 성공하는것입니다.
참나쁘죠? 경매중엔 이런일이 비일비재하게 일어납니다 꼭 건물주가 하지 않더라도
빚을 변제받기 힘든 2~3순위 채권자들이 건물주와 한통속이 되어 이런일을 벌이는 경우도 허다합니다.
낙찰자는 배당금이 어떻게 흘러가는지 상관없다 여길지 모르지만
이순서때문에 배당을 못받고 나가야하는 세입자가 있다면 그 명도에 상당히 곤란을 격게되니
이런사항을 사전에 파악할수 있어야합니다.
허위임차인은 대체적으로 독립세대인경우가 많으며
하숙처럼 방하나당 계약을 하는경우도 있습니다.
좋게 만들어진법이 일부 악용하는 분들덕에 제구실을 못하는 사례입니다만
이런것을 밝혀내면 포상금도 있으니 한번 도전해 보시는것도 좋습니다.
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