[스크랩] 생초보의 부동산 경매 따라잡기 강좌-8 부동산경매 무작정 따라하기/현장답사/부동산가치평가

이번편은 현장답사를 나왔을때 해야할 부동산의 가치 평가 입니다.

부동산의 매입 목적을 먼저 염두해 두세요

1. 투자 (차익)

2. 주거

3. 투자 (임대소득)

4. 운영 (자가운영)

5. 신축

등의 목적으로 나눠집니다.

1. 차익

   차익을 목적으로 하는 투자 사실 부동산 거품경기가 사그라그는 2014년 현재 

   시점에서는 별로 추천하지 못하는 방법입니다.

   - 차익을 목적으로 한다면 양도소득세를 면밀히 고려하라

   - 보유중에 증가하는 자신의 세금을 고려하라(건강보험/재산세)

   - 상속이 목적이라면 차후 상속시 세금을 고려하라

   

사실 상기사항 세가지를 모두 고려한다면 차익을 목적으로한 부동산 투자는 기획부동산이 아닌다음엔 쉽지 

않습니다. 상기 사항을 모두 염두햇음에도 수익에 자신있다면 도전해 보세요

2. 주거 

보통 이럴때 실수요자 라고 말하는데요 자신이 살집을 경매를통해 매입한다면 가장 추천하는 방식입니다. 다만 시세보다싸다고 무작정 높은 가격에 입찰하지는 마세요 부동산 경매에는 한가지 격언이 있습니다.

"돈이 없지 물건이 없냐?" 네 좀 오래 기다리면서 인내심있게 기다리면 주거 목적 부동산은 좋은것들이 많이 보입니다. 조급해 하지마세요!

3. 투자 (임대소득)

노후준비 혹은 월수입증가를 위해 투자할때 알아보는데 이때 투자의 원칙을 세우셔야 합니다 기대 수익율이 투자 금액 대비 월 0.5% 연 6% 이상 나올수있어야 투자할 가치가 있으며 그 이하라면 상당히 심각한 고민을 해야합니다 

4. 운영 (자가운영)

주거와 더불어 가장 추천하는 방법입니다. 자신이 상가를 활용할 방법이 있어서 낙찰을 받는경우 매우 유용합니다. 이때의 부가가치가 상당히 높다고 자신있게 단언합니다.

5. 신축

일단 땅값까지 떨어진 물건을 봐야하고 자신이 대규모 건설을 할수있는 규모가 아니라면 함부로 뛰어들지 않아야합니다 실제로 건물 세우다 넘어가는사람(경매) 많습니다. 심각하게 고려해 보세요 물론 이정도의 레벨을 가진분이면 사실 이런 포스팅을 그다지 볼필요도 없습니다;;

자 상기사항을 나열했고 이제 추천한 세가지 방식의 경매를 분석해 보겠습니다

주거/운영/임대 을위한 부동산 경매 낙찰인데요 주거/운영은 이미 자신이 낙찰전에 스스로의 방식으로 상권 분석 혹은 주거에 필요한 요건이 갖춰졌는지만 살펴보면 될입니다 다만 운영을 위해 낙찰받는다면 대부분 좋은 상권에는 경매물건이 나오지 않는다는것을 감안해야 합니다(자리가 좋으면 경매 나올일이 잘 없죠)

이런저런 점을 고려해서 주거와 운영은 따로 설명을 드리지 않아도 실수요자분들이 알아서 잘 분석하실수 있을것입니다.

이제 임대수익에 대한 설명을 드리는데요 부동산 투자의 상당히 많은 부분을 차지하는 방식이지요 임대수익율을 먼저 계산해 보세요 

투자금 5억 (대출 3억)

수리비 5천만원

기대 임대수익 월 400만원

관리비 월 20만원

보증금 환수 1억

투자금 5억에 5000만원의 수선비를 썼을때 일단 건물의 인수가액은 여기에 취등록세 를 포함해 계산해야합니다. 그에따른 법무사 비용처리를 고려하세요 부동산의 종류에따라 취등록세는 다르니 아는 법무사에게 자문을 구하시기 바랍니다. 상가 기준 5% 정도 고려해 보겠습니다.

그럼 취등록세와 법무사비가 2500만원 정도 발생하겠군요 수선비와함쳐 건물의 인수가액은 57500만원이 

됬습니다. 이중에 대출이 3억정도 발생합니다.

임대가 될때까지 대출이자 부담 6% 기준 월 150만원의 이자가 발생하고 수선기간과공실 기간을 합쳐 넉넉히 6개월은 소득이 발생하지 않을때 900만원의 손실이 생깁니다.

따라서 이 물건을 낙찰받을땐 넉넉히 6억정도의 준비자금(3억 대출포함)을 가지고있어야 합니다.

기대대로되어 임대가 모두 빠지고 보증금으로 1억정도가 들어왔습니다

월임대료는 400만원이 발생한다고 볼까요?

그럼 총 투자금 6억이 5억이 된 셈이군요 5억을 투자하여 400만원을 벌고있습니다. 다만 관리비가 매달 

20만원정도 발생하는군요 

월 0.76% 의 수익율입니다. 월 9.12% 로 수익율치고 나쁘지 않군요

보증금을 받아 대출금을 2억으로 줄였다면 월 이자를 제외하고도 한달에 280 만원의 수익이 발생하는 

셈입니다. 실제 내자본은 3억이 들었고 발생하는 수익은 월 280 만원이군요

 

이런 세밀한 계산을따졌을때 연수익율이 6% 를 못넘는 건물이라면 과감히 포기하세요

연수익율이 대체로 10%는 되어야 투자가치가 있다고 볼수있습니다.

실제적 가치평가

하지만 이런 수익율을 계산하기위해서는 현장 답사에 갔을때 그 지역의 임대료를 알아야할필요가 있겠지요

이럴땐 인근 부동산에 상가를 구하러 온사람으로 방문해 봅니다 평당 임대료와 보증금 권리금 시세를 확인하고 원룸같은 임대주택이라면 좀더 정확한 기대수익을율 계산할수있습니다 다만 상가는 몫과 자리따라 천차만별이니 많은 조사가 필요합니다.

그리고 때에따라 지방의 경우에는 부동산보다 지역 생활정보신물(벼륙시장/교차로/사랑방)등이 더 정확할때도 많습니다. 따라서 목적물과 비슷한 매물을 실제 답사를 통해 꼼꼼히 알아보세요.

출처 : Metatron L.I.F.E.

글쓴이 : - 나무 - 원글보기

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