[스크랩] 생초보의 부동산 경매 따라잡기 강좌-6 부동산경매 무작정 따라하기/현장답사/전입세대열람

지난편에 이어 현장답사 후속편을 시작합니다.

부동산 경매물건을 선정하고 사전에 할수있는 모든 조사가 끝났다면

이제 현장답사를 가야합니다.

지난편부터 설명한 현장답사전에 체크할점을 다시 집고 넘어갑니다.

1. 물건 검색

2. 물건 선정

3. 등기부등본출력

4. 등기부 등본을 기본으로한 전입신고일자 확인(대항력유무 확인)

5. 로드뷰 사이버 답사 (다음이 좋습니다)

6. 지도 상권 분석

자 이제 현장을 찾아가 봅시다

현장답사전 준비물

1. 카메라 : 요즘은 핸드폰에 다 기본적으로 있으니..;;

2. 부동산 등기부 등본

3. 부동산 물건의 프린트 출력

4. 부동산을 여러개 볼 경우 동선 확립

요즘은 네이게이션이나 휴대폰의 길안내가 일반화 되어있으니 경매지의 주소를 찍어 찾아가는것은 전혀 

어렵지 않으나 사전답사로 로드뷰를 보았다면 더욱더 쉽게 현장에 접근할수 있습니다.

현장에 접근하면 지번을 확인하고 사진을 확인합니다.

그다음엔 어떻게 해야할까요?

직접 문을 두드려 봅니다.

'가뜩이나 경매 넘어가는데 불쾌해하진 않을까?'

'망한 마당에 제대로된 정보를 과연 알려줄까?'

여러가지 생각이 있겟지만 문전 박대를 당하더라도 물어보는게 안물어보는것보단 백번 좋습니다

여러말 둘러댈것 없이 단도직입적으로 낙찰받으러 왔다고 말씀하세요

아마 이미 당신이전에 왔다간 사람이 있을것이며 없엇다 하더라도 경매 넘어가는 입장에 입찰자에게

정보를 제공하는것은 나쁠것이 없습니다.

왜일까요? 

1. 채무자는 이미 해당 부동산을 담보로 돈을 빌렸으며 값을 능력이 없습니다.

2. 채무자에겐 이 물건이 최대한 비싼값에 팔려 채무를 최대한 청산하는것이 좋습니다(정상적이라면)

3. 채무자는 보통 이때쯤엔 빚독촉에 시달려 본인이 그곳에 거주하는 경우가 별로 없습니다

   (경험상 30% 정도가 해당 물건지에 있었습니다. 그리고 대단히 경계하고있는 경우가 많습니다)

4. 예비입찰자는 그 부동산에 입찰하러 온사람이며 채무자 입장에는 어떤 피해도 될게 없으니

   굳이 사실을 숨길 필요도 없습니다.

당당하게 문을 두드리고 사정을 설명하고 물어보세요

숫기가 없고 부끄러우신가요? 문전박대가 두려운가요? 당신이 문전박대를 당하든 소금을 맞든

해당 부동산의 정보를 잘얻어 좋은 입찰을 한다면 당신은 경매를 통해 최소 1000만원 이상의 

제반비용을 줄일수 있습니다. 1000만원... 저라면 면상에 침몇번쯤은 맞아주겠는데요?

그리고 지금까지 찾아가본결과 비협조적인 분은 없었습니다. 

채무자의 거짓말

1. 본인이 타인의 명의로 재입찰을 하려는 경우

2. 예비 입찰자를 채권자로 오해하는 경우

3. 위장입차인을 채권자가 내세운경우

이럴때 채무자는 보통 거짓말을 하게 됩니다.

1. 본인이 타인의 명의로 재입찰을 하려는 경우

 - 이런경우는 금융의 악법을 이용한 악성 채무자인데요 경매에서 실제로 비일비재하게 보이는 

   스토리입니다. 

   ㄱ. 채무자는 담보 부동산을 내세워 채무를 최대한 끌어안습니다.

   ㄴ. 채무자는 빚을 고의로 값지 않고 해당 물건을 경매에 넘깁니다.

   ㄷ. 채무자는 스스로는 신용 불량자가되고 위장이혼후 배우자나 혹은 믿을만한 대리인을 통해

        값이 떨어진 부동산을 스스로 낮은가격에 입찰받아 담보물건의 빚은 값지 않고 다시 

        부동산을 타인의 명의로 취득합니다.

   ㄹ. 이경우 밝혀내기도 힘들뿐더러 정보를 얻기도 힘드니 이경매물건은 포기하는게 좋습니다.

    ex) 경매 물건이 감정평가액에 비해 과도한 빚을 지고있다 

       - 감정평가액이 10억인데 8억이상의 채무가 있으며 낙찰가는 5억까지 떨어졌다.

       - 채권자가 여럿이며 개인채무까지 많이 보인다

2. 예비입찰자를 채권자로 오해하는경우

  - 빚에쪼들리기 시작하면 사람이 위축되고 모든사람의 의심하게됩니다 이럴땐 차분히 신뢰감있는 어조로

    채무자를 달래고 사유를 설명하고 빨리 낙찰받는것이 도움이 된다는것을 다시금 알려줘야합니다.

3. 위장임차인을 채권자가 내세운경우

  - 우리나라엔 소액임차인 우선변제 라는게 있습니다. 얼마 안되는 임대차 보증금을 다른 채무보다 

     우선순위 변제를 해주는 제도인데요 빈민을 구제하고자 만든 이 법이 채권자들에게 악용되는 사례는 

     무수히 많습니다. 보통 1순위 채권이 아닌 2순위 채권들이 1순위 채권보다 빚을 우선변제 받기위해

     명의를 빌려 후순위 위장임차인을 여럿넣고 (아파트 하나에 각방마다 임대차 계약이 있다던가)

     명의자에겐 소액의 수수료를 주고 우선 변제 받은 보증금을 2순위 채권자가 가로채는 방식입니다.

     이 경우엔 채무자가 채권자에게 협조해야 생길수 있는 경우이기때문에 채무자는 솔직해질수 없습니다

     다만 입찰자의 입장에선 이를 별로 걱정할 필요가 없습니다. 우선변체 받건 나중에 변제받건

     1순위 채권이후의 전입신고는 낙찰자에게 부담이 되지 않기때문에 1순위 채권을 가진사람이 

     자기돈을 챙기기 위해 이런 허위임차인을 걸러내는경우가 꽤있거든요 설사 걸러내지 못한다해도

     낙찰자의 입장엔 별반피해가 없으니 알아두시기 바랍니다.

현장답사의 문두드리기가 성공했다면 해당 부동산에 거주하는 분에게 이것들을 물어보세요

0. 친절한 안부인사 

   (대리인 명의를 내세울것 부동산 회사의 직원이나 타인의 명의대신에 낙찰받으러 온사람처럼 

    행동하는 편이 유리합니다.)

1. 실제 임차인의 정보

2. 실제 빌려쓴돈은 얼마인지

3. 연락처를 받아둔다

4. 말을 들어준다

정보가 수집되었나요?

 전입세대열람신청서.hwp

이제 다음 동선은 해당 부동산의 동사무소입니다. 동사무로에 가서 해당 부동산의 경매 정보 출력한 페이지를 주고 전입세대 열람을신청하세요 개인정보 부분때문에 확인을 해주기도하고 안해주기도 합니다만 

경매 넘어갔고 이것의 권리 관계를 합법적으로 알아야 낙찰을 받을수 있는것이 아니냐 국가에서 진행하는 일인데 왜 동사무소에선 그권리확인조차 안도와주냐는식으로 잘 부탁하다보면 됩니다. 전입세대 열람은 강력한 무기입니다. 전입신고된 세대를 알수있으며 선숭위 임차인의 유무를 확실히 알수있습니다. 혹시 아까 안내받은 내용과 다른게 있다면 받아둔 연락처로 해당 부동산의 거주자에게 직접 전입신고된 사람을 물어보는것도 좋습니다. 실제로 전입신고만 되어있고 안사는경우는 상당히 많습니다.

오늘포스팅은 글씨가 많아 여기까지만 하겠습니다.

현장답사요령 1부를 마치고 다음포스팅에는 2부 현장답사의 가치평가 편을 하겠습니다.

ps- 소액임차인 우선변제제도는 시/도 지역따라 다릅니다 개정된법도 있으니 잘 조사하시면 세입자의 배당을 파악할수 있어 경매 입찰시 유리합니다.

출처 : Metatron L.I.F.E.

글쓴이 : - 나무 - 원글보기

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